全国棚屋改造的实际建设量从470万套稳步增加到609万套，货币化安置比例从9%大幅提高到60%

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自2022年以来，郑州、奉化、宁波和南京丽水等19个城市相继实施了住房券安置政策，帮助房地产企业消除库存。与住房改革的货币化安置相比，住房券能否激活相对疲软的房地产市场 住房改革推动了约21.5%的房屋销售

19个城市重新启动住房券安置，目的是减少库存并稳定土地

为了激活市场周期

自2022年以来，19个城市实施了住房券安置，以刺激居民的购买和消费，帮助住房企业消除库存，主要涉及以下六个方面：

首先，房屋的面值通常高于货币补偿。例如，在江阴，住房券的票面价值由两部分组成：货币补偿住房券和优惠住房券。货币补偿房屋票=被征用房屋的货币补偿金额+被征用房屋评估总价×5%购买折扣房票=购买面积×土地储备中心与房地产企业协商的优惠底价×5%

第二，房票的有效期大多在12个月以内。例如，鄂州的房票有效期为12个月，从签发之日算起，张家港凤凰镇的房票仅有效3个月。

第四，购买价格不低于房间票金额的85%，房间票余额可以退还。例如，界首的购房价格不得低于门票金额的85%，不足部分由业主支付。如有余额，应在购房合同生效并备案完成之日起三个月内将余额退还业主。

第五，一些城市将通过减税或购买补贴进一步刺激住房券的安置。例如，在龙岗，新购房屋价值等于房券面值的部分免征契税，只有超过房券安置补偿的部分才需缴纳相关税费。另一个例子是宁波市奉化区，该区将在发放房屋券之日起3个月内支付，并一次性补贴购房部分的10%；在第四至第六个月内，一次性支付购房面额的8%；在第7至第9个月内，将对面值部分给予6%的一次性补贴；在第10至12个月内，将对票面购买价格的部分给予4%的补贴。

根据我们的调查，南京溧水区在实际实施住房券时采用了自愿原则：可以选择住房券，也可以选择货币补偿。如果您使用房票买房，您可以享受三项优惠：免征契税、0.8%的购房补贴和10%的房票金额。

郑州主张优先选择机票。

[新闻网站]

房票过期一年后，可以选择其他安置方式。凭房票购房还可以享受三项优惠政策：免征契税、安置补偿权益金额的8%，以及不包含在家庭中的限购单元数量。值得一提的是，最近，郑州部署了六大稳定经济市场的措施，并提到积极对接国开行3000亿元棚户改造资金，确保6月底前集中签约6万套安置房。

市场下行刺激的效果未达到预期

货币安置推动21%需求的“成功经验”深深扎根于人民的心中

我们认为，上述19个城市实施住房券安置的核心动机包括以下两个因素：

首先，救助政策的效果没有达到预期，市场也没有稳定下来。例如，南京丽水区的市场形势依然严峻，一些项目甚至是零认购。2022年1月至5月，南京丽水区新开项目的表现持续低迷，平均私有化率低至10%。在6月的前20天，丽水区新项目的平均退市率仍处于11%的低水平，许多项目难以处理。例如，万科未来城在6月4日增加了192套，首日的订阅量为零。

第二，现阶段实施的住房门票安排似乎有“旧酒换新酒”的味道。2015年至2017年，全国棚改货币化安置加快，三、四线城市房地产市场全面回暖，房价普遍上涨。自PSL成立以来，国家开发银行为棚户区重建发放的贷款呈指数级增长。2014年至2017年，国家开发银行用于棚屋改造的新增贷款继续从4086亿元增加至12819亿元，净增长2.1倍。

约21.5%的房屋销售由棚屋改造的货币化安置驱动。2014年至2017年，国家棚屋改革货币化安置加快。全国棚屋改造的实际建设量从470万套稳步增加到609万套，货币化安置比例从9%大幅提高到60%。根据85平方米的平均住房面积，可以看出，2017年，在棚改货币化安置中，约有3.1亿平方米的库存被移除，占当年全国商品房销售面积的21.5%。

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值得一提的是，与棚改货币化安置仍存在实际购房需求转化问题不同，部分拆迁户可能无法获得购房消费的货币补偿，但住房券安置可以说是提前锁定了住房领域的货币补偿资金，这似乎更能刺激潜在的购房消费。

市场低迷的三大问题仍未解决

当地财政资源也将影响住房安置的最终落地效果

这就是所谓的“一次，另一次”。预计房间票的实际实施效果将大大降低，主要涉及以下三个因素：

第二，发放的房间票数量将非常有限。如果没有中央信贷资金的帮助，住房券需要由地方财政资金补贴。对于那些财力有限的城市来说，很难在全市全面推广住房券的发放，住房券的数量也将非常有限。

附表：2022年上半年19个城市将实施住房券安置

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排版|鸟姐

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以上为科瑞研究中心团队的观点，仅供参考